Jørgen Nielsen, Rådgivende Ingeniører A/S, Nikolaj Plads 1,

1067 København K. Tlf. 33 11 88 50 - Fax. 33 14 33 01

 

 

 

Sag: Ejerforeningen Marstalsgade 28-32

v/ formand Hans Pauli Sundstein

Marstalsgade 30, 1.tv., 2100 København Ø

Emne: Tilstandsrapport for foreningens ejendom

Dato: 24.02.1997

______________________________________________________________

 

Efter aftale har vi, den 10. januar i år, sammen med foreningens formand, foretaget en kort besigtigelse af varmecentral, cykelkælder og loftrum over nr. 32 på foreningens ejendom.

Efterfølgende foretog vi, den 14. februar, ligeledes sammen med formanden, en besigtigelse af fem af formanden udvalgte lejligheder, nr. 32,2.tv., 32,2.th., 32,4.th., 28,st.tv. og 30,st.

Desuden blev varmecentral og cykelkælder genbesigtiget og kælder i nr. 30 samt loft i nr. 28 besigtiget.

Lofterne blev kun besigtiget fra fællesarealer og på grund af vejrliget (stærk blæst og sne) blev tagfladerne ikke betrådt.

Ejendommens gadefacade og tag blev, den 17. februar, efterset fra lift med to opstillinger så ejendommen kunne besigtiges i hele facadelængden.

Endelig blev ejendommen genbesigtiget den 20. februar for yderligere afklaring, herunder optælling af vinduer og døre.

Ved alle besigtigelser blev der foretaget fotoregistrering og repræsentative farvefotos er vedhæftet som bilag til tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten omfatter alene de forhold som beskrevet i

vort tilbudsbrev af 20.01.1997.

Ved besigtigelserne kunne følgende bemærkes, idet der refereres til den i vort tilbudsbrev benyttede hovedopdeling:

1. Taget:

Naturskifertagdækningen, beset på gårdside fra terrænniveau og på gadeside fra lift samt ved udkig fra oplukkede tagvinduer, havde på synlige flader ingen nedgledne, løse eller flækkede skifre og kun en enkelt skifer havde en lille hjørneafknækning.

Naturskifrene kunne ikke besigtiges fra tagfladernes inderside på grund af undertag. Men da naturstensskiferens genanvendelse, ved den i 1992 foretagne omlægning, må formodes at være baseret på en levetidsbetragtning og en generel vurdering af skifrenes genanvendelighed, er det vor vurdering, at skifertagdækningen i kombination med undertag, vil være tæt på sigt.

Loftrum og hulrum under skifertaget i manzarden var ikke ventileret.

Undertaget var flere steder ikke udført korrekt, f.eks. ved tagvinduer og over gratspær i nr. 32 og formentlig heller ikke ved den af formanden påpegede utæthed ved skorsten.

Da tagomlægningen er udført for 4-5 år siden er den etårige garantiperiode for synlige fejl for længst overskredet. Desuden vil lokale forsøg på reparation/forbedring af undertagdækning kun kunne foretages ved aftagning af skifertagdækningen.

Det er vor vurdering at aftagning af skifer kunne give risiko for efterfølgende utætheder og en dårligere tagdækning end den nuværende.

Det må derfor tilrådes, at de skiferdækkede tagflader bevares i deres nuværende tilstand i det antal år, der måtte gå indtil en omlægning igen måtte blive aktuel.

For så vidt angår "Københavnertaget"īs papdækkede flader var der ikke direkte synlige utætheder på tagets underside, men en enkelt utæthed ved en skorstenspibe som påpeget af formanden.

Ved besigtigelsen fra lift kunne konstateres at tagfladerne var blevet repareret gentagne gange og at inddækningerne ved skorstene og brandkamme virkede nedslidte.

Inddækningen ved den skorsten hvor utæthed er konstateret foreslås eftergået.

Ved eventuel opståen af nye utætheder eller senest inden for en kort årrække foreslås at tagpapdækningen omlægges, at brandkamme og skorstenspiber eftergås og at inddækninger ved skorstene og brandkamme fornyes. Samtidig bør muligheden for afkortning eller nedlæggelse af skorstenspiber eller disses eventuelle anvendelse til aftræk for mekanisk ventilation fra lejlighederne overvejes.

Udgifterne til en tagpapomlægning kan vanskeligt vurderes uden tegningsmateriale og bør i alle tilfælde vurderes i sammenhæng med eventuelle arbejder på facaderne, da en tagpapomlægning, af sikkerhedsmæssige grunde, ikke må udføres uden stilladser.

Inddækninger i overgang mellem tagpaptagflader og skifertagflader virkede tilfredsstillende, ligesom zinkinddækningerne på frontespicerne virkede i orden.

Endelig bemærkes, at det ved den i 1992 foretagne tagomlægning, må formodes, at tagfødder må have været blotlagte, besigtiget og fundet i orden, hvorfor en supplerende svampeundersøgelse ikke for nuværende skønnes nødvendig.

2. VVS-installationer:

I fire af de fem lejligheder var faldstammer og stigstrenge i køkkener dækket af rørkasser.

Lejlighed 32, 2.tv.:

Rørkasse om stigstrenge og faldstamme - ellers ingen bemærkninger.

Lejlighed 32, 2.th.:

Ingen rørkasse i køkken.

Afgreninger fra stigstrenge for koldt og varmt vand er udført som kobberrør uden ionfælder.

Ingen synlig tæring på stigstrenge (uisolerede).

Rustaftegninger kan konstateres på faldstammens yderside.

Den installerede brusekabine slutter ikke til tilgrænsende byg- ningsdele, hvilket giver stor risiko for dannelse af råd/svamp i den underliggende etageadskillelse.

Under loft var der fra den overliggende etage udført indskæring på støbejernsfaldstammen med anvendelse af PVC faconstykker og MA-samlinger.

Indskæringen burde være udført med støbejernsfaconstykker og muffesamling og med plastafløbet ført ind i en muffe på side- grenen.

Lejlighed 32, 4.th.:

Rørkasse i køkken.

I badeværelse var aftræk over tag delvis spærret af nedhængt loft.

Radiator i stue var tæret i bunden - bør skiftes når fyringssæ- sonen er slut.

Formanden oplyste i denne forbindelse, at ca. 20 radiatorer er skiftet i løbet af 5 år.

Lejlighed 28,st.tv.:

Rørkasse i køkken.

Afgreninger i kobber uden ionfælder.

Store fugtproblemer i lejligheden som kan tilskrives følgende

årsager:

- aftræk over tag mangler i badeværelse.

- utæt tagnedløb på facade (blev efterfølgende repareret af undertegnede fra lift).

- fyring med gaskalorifære, som afgiver megen vanddamp ved forbrændingen og

- forøget kondensrisiko på kold ydervæg mod port.

Faldstammen havde lettere rustangreb.

Lejlighed 30,st.:

Rørkasse i køkken - ellers ingen bemærkninger.

Kælder:

Afgreninger på koldt og varmtvandsledninger uden ionfælder.

På koldtvandsrør udbredt udvendig korrosion som følge af kon- dens, idet rørene var uisolerede.

Endvidere konstateredes dybere korrosion i enkelte gevindsamlinger.

Rør under loft i nærheden af lyskasser, såvel vand- som varmerør, var uisolerede og frembyder en frostrisiko.

Konklusion og anbefalinger:

1. De synlige dele af vand- og sanitetsinstallationer er i en tilstand som ikke kræver akut vedligeholdelse.

Der synes således ikke at være behov for større udskiftninger de første par år.

2. De udførte kobberrørsafgreninger er generelt udført uden ionfælder og vil fremskynde tæring af de galvaniserede stålrør. Derfor bør ionfælder etableres på samtlige afgreninger fra stigstrenge og stålrør i kælder.

3. For en del af de udførte installationer, herunder i badeværelser, er der muligvis ikke indhentet myndighedsgodkendelser.

4. Det anbefales, at foreningen pålægger alle lejlighedsejerne at aflevere en kopi af godkendelse til foreningens formand.

5. Det anbefales endvidere, at badinstallationer udføres så vand ikke kan trænge ned i etageadskillelsen.

6. Foreningen bør kræve, at vand- og sanitetsinstallationer og vedligeholdelsearbejde kun udføres af autoriserede firmaer, og at lejlighedernes indehavere på forlangende dokumenterer dette.

7. Der bør foretages en konsekvent gennemgang af alle baderum til sikring af, at aftræk over tag er tilstede eller etableres.

8. Installationer med frostrisiko bør sikres med rørisolering på mindst 50 mm mineraluld.

3. Kloaksystemet:

Faldstammeafløb gennem lyskasser er udsat for frostrisiko og bør isoleres.

I kælder er der udbredt overfladerust på faldrør, men ingen synlige gennemtæringer.

Gulv i kælder i nr. 30 i hjørnet ind mod kælder i nr. 32 var fugtophobet og gennemsivning under den indpressede fugtspærre kunne svagt iagttages.

Årsagen hertil kunne være utæthed i tagnedløb under terræn eller i brønd/ledning umiddelbart foran lyskasse. Forholdet tilrådes efterset.

Generelt var der ikke tegn på utætheder, sætninger eller andre defekter på afløbsledninger i gård, hvorfor generel TV-inspektion ikke skønnes påkrævet.

4. Kælder:

Hul i kældergulv i den til varmecentralen tilstødende kælder bør tilstøbes.

Ligeledes bør lokale ophugninger i kældergulve mod gårdfacade retableres.

I kælder nr. 30 havde grube for det under kældergulv liggende vandstik ikke noget dæksel. Dæksel bør pålægges.

Flere steder havde ståloverliggere ved lyskasser kraftige tæringer og udskiftninger synes nødvendige (enkelte var dog allerede blevet udskiftet).

Kældrene virkede tilfredsstillende tørre og opstigende fugt i facademurværk skønnes ikke at være hovedårsag til fugtproblemerne i stuelejlighederne.

Den i 1980-erne udførte indpresning af rillet stålplade i kældervæggene for standsning af opstigende grundfugt var udført i en meget ringe håndværksmæssig kvalitet - må nærmest karakteriseres som skandaløst.

Murværket var overalt meget beskadiget og ødelagt og den indpressede stålplade var ingen steder skåret tilbage, bindig med vægoverflade.

Der bør generelt foretages nødvendig efterreparation, eventuelt med supplerende berapning med påsmøring af fugtstandsende middel (f.eks. Vandex).

Arbejdets omfang kan ikke vurderes uden tegningsmateriale og nærmere prisfastsættelse bør sker på baggrund af tilbudsindhentning.

På det foreliggende grundlag skønnes arbejdet let at kunne overstige kr. 100.000,- excl. moms.

Lyskasserne tilrådes oprensede før en vurdering af eventuelle påkrævede reparationer kan gives.

Kældervinduer var så nedbrudte, at totaludskiftning må tilrådes snarest muligt.

I forbindelse med gennemgang af kælder skal følgende bemærkes

om fugtforholdene i stuelejlighederne:

Lejlighed 28,st.tv.:

Fugtforholdene i denne lejlighed kunne på besigtigelsestidspunktet nærmest karakteriseres som ekstreme.

- Der var frit vand på fodlister og gulv i stue i hjørne mod portgennemgang. En medvirkende årsag hertil var et nedgledet nedløbsrør på facaden i 1. sals højde, der som tidligere anført blev repareret fra lift.

- Gaskalorifære var opstillet og tændt i stue.

- I stuens venstre hjørne mod gade måltes en fugtighedsprocent på 48!

- Badeværelse var meget fugtigt og havde kraftige kondensskader på væggenes nedre partier.

Det tilrådes, at der ikke opvarmes med gas, at der foretages ofte og kraftige udluftninger og at aftræk fra badeværelse forbedres.

Lejlighed 30,st.:

Der konstateredes løse pudspartier, ca. 50 cm oppe, på ydervæg i værelse mod gård og på ydervægge mod gade i stue og "kontor".

Desuden måltes fugtighedsprocenter i fodlister på 22-24 i værrelse mod gård, 20-22 i kontor mod gade og trapperum og 16 i stue.

Det er vor vurdering, at fugtproblemerne i stuelejlighederne ikke kan tilskrives opstigende grundfugt af særlig betydning, men må tilskrives kondensdannelser på kuldebroer forårsaget af stor fugtbelastning fra lejlighederne i forbindelse med utilstrækkelig ventilation.

De mindre partier med løstsiddende puds bør løbende repareres i forbindelse med maleistandsættelse og med smøring på udsatte partier med et skimmelsvampedræbende middel.

5. Varmeforsyningsanlæg:

Ejendommen er fjernvarmeopvarmet med direkte tilslutning til fjernvarmeforsyningen.

Anlægstrykket er således relativt højt (39 mVS).

Den direkte tilslutning med fjernvarmevand i rør og radiatorer kan være medvirkende til hyppige tæringer af radiatorerne.

Reguleringen af fremløbstemperaturen til radiatorerne sker via et gammelt Danfoss panel. Fremløbstemperaturen er relativ høj, for at det kan blive tilstrækkeligt varmt i de nederste lejligheder (1-strengs system).

Kravet om en høj fremløbstemperatur forstærkes af

1) at radiatorstørrelsen ikke alle steder svarer til behovet,

2) at radiatorerne er placeret ved rummenes bagvægge og

3) at anlæggets vandfordeling ikke er indreguleret.

Varmt brugsvand produceres i en traditionel, liggende varmtvandsbeholder.

Varmtvandstermometret viste 50 ° C, hvilket er passende.

Der er problemer med afkølingen af fjernvarmevandet pga. kravet om høj fremløbstemperatur og problemer med høj returtemperatur på radiatorstrengene pga. 1-strengs anlæg.

Mange uisolerede ventiler og rørstykker i varmecentralen medfører et stort varmespild, som ikke kan udnyttes.

Konklusion og anbefalinger:

Varmeanlægget kan opretholdes en årrække uden store vedligeholdelsesomkostninger, bortset fra radiatorudskiftninger.

Såfremt anlægget ikke fornyes, jf. nedenstående, inden 3 år, bør ventiler og rørstykker i boilerrummet isoleres.

Med et nyt radiatoranlæg med varmeveksler på fjernvarmesiden, med et 2-strengs system og radiatorer under vinduer kan der opnås følgende fordele:

- Sikkerhed for tilstrækkelig afkøling af fjernvarmevandet.

- Ingen radiatorudskiftninger pga. tæring.

- Større komfort ved en mere ensartet opvarmning af rummene

(ingen træk fra vinduer langs gulv).

- Et mindre varmeforbrug pga. bedre styring, mindre varmespild

og bedre radiatorplacering samt lavere anlægstemperaturer.

6. Ejendommen:

Enkelte vinduer på gårdside i de besigtigede lejligheder på 2. og 4. sal blev åbnede og fugtmålinger i træværk foretaget.

Måleresultater på 14-21%.

Samtidig blev gårdfacade og vinduers udvendige træværk besigtiget.

Fra liften måltes fugtprocenter, stikprøvevis, i gadefacade- vinduernes træværk til 15-18%.

Gadefacade:

Vinduer i en stærkt nedbrudt og dårligt vedligeholdt tilstand.

Over et enkelt kvistvindue var der direkte hul mellem karm og kvistoverligger.

Sålbænke, pudsede teglskifter, var nedslidte og der var nogen afskalning og revnedannelse oppe på facaden.

Facaden var stærkt tilsmudset, men ornamentik, oppudsede balustre, kordongesims, frontespicer og hovedgesims virkede generelt i god stand.

Plasttagrender i tilfredsstillende stand.

Tagnedløbene var udskiftet til plastnedløb, men uden at hængselstifterne samtidig var udskiftede, hvorfor disse fremstod kraftigt rustangrebne.

En total vinduesudskiftning synes påtrængende (istandsættelse af eksisterende må frarådes).

I denne forbindelse tilrådes, af arkitektoniske og historiske grunde, at nye vinduer gives en mørk farve, brun eller grøn, svarende til gadebilledets generelle farvelægning. (nye vinduer kan uden problemer leveres tofarvede, hvide indvendige og afvigende farve udvendig).

Ligeledes må en facadeafrensning, overfiltsning af sålbænke, lokale pudsreparationer og udskiftning af hængselstifter samt eventuel generel overfiltsning af hele facaden, evt. med ind- farvet mørtel, foreslås.

Gårdfacade:

Vinduer og bitrappedøre i en stærkt nedbrudt og dårligt vedligeholdt tilstand.

Sålbænke og kordongesimser, pudsede teglskifter, var nedslidte og der var en del revner og afskalninger flere steder på facaden.

Facaden var kraftigt tilsmudset.

Plasttagrender og -nedløb synes i tilfredsstillende stand, men gamle hængselstifter var kraftigt rustangrebne.

Enkelte, af uforklarlig oprindelse, træemner, et enkelt højt- siddende stålbeslag samt en fuglekasse uden bund sad fastgjorte på facaden.

En total vinduesudskiftning, herunder bitrappedøre, synes påtrængende (istandsættelse af eksisterende må frarådes).

Farvevalg på vinduer på gårdfacade foreslås hvide, bl.a. fordi denne farve er mest modstandsdygtig over for sollys (gårdfacade er sydvendt).

Ligeledes må en facadeafrensning, lokale pudsreparationer samt overfiltsning af sålbænke, gesimser og facade tilrådes. Også på gårdfacade kunne overfiltsning i indfarvet mørtel foreslås.

Sammenfattende økonomi:

Prisen for et nyt radiatoranlæg 72 radiatorer (2 pr. lejlighed)

samt nedtagning af eksist. anlæg kan anslås således:

Nyt anlæg kr. 720.000,-

Demontering af eksist. anlæg - 50.000,-

---------------

I alt kr. 770.000,-

Projekt og omkostninger, ca. 15% - 118.000,-

---------------

I alt excl. moms kr. 888.000,-

+ moms, 25% - 222.000,-

---------------

Samlet anlægssum kr. 1.110.000,-

---------------

En istandsættelse af de papdækkede tagflader kan som tidligere nævnt vanskeligt prissættes uden egentlig opmåling og en nøjere vurdering af eventuelle afkortninger/nedlæggelser af skorstenspiber, pudsreparationsomfang og eventuel forbedret tagrumsventilation og omfang af inddækningsudskiftninger m.v.

Istandsættelser på tagpapflader (groft skøn) kr. 100.000,-

Stillads (kun til tagarbejde) op/ned - 50.000,- Stilladsleje (30 arb.dage) - 40.000,-

---------------

Istandsættelse af tag (uden facadearbejde) kr. 190.000,-

Projekt og omkostninger, ca. 15% - 30.000,-

---------------

I alt excl. moms kr. 220.000,-

+ moms, 25% - 55.000,-

---------------

Samlet anlægssum kr. 275.000,-

---------------

Istandsættelse af gadefacade:

Facadestillads incl. leje (90 arb.dage) kr. 90.000,-

Facadeafrensning - 50.000,-

Murreparationer (anslået) - 25.000,-

Facadefiltsning - 40.000,-

Vinduesudskiftning, 54 emner - 330.000,-

---------------

Istandsættelse af gadefacade kr. 535.000,-

Projekt og omkostninger, ca. 12,5% - 65.000,-

--------------- I alt excl. moms kr. 600.000,-

+ moms, 25% - 150.000,-

---------------

Samlet anlægssum kr. 750.000,-

---------------

Istandsættelse af gårdfacade:

Facadestillads incl. leje (90 arb.dage) kr. 120.000,-

Facadeafrensning - 60.000,-

Murreparationer (anslået) - 35.000,-

Facadefiltsning - 50.000,-

Vinduesudskiftning, 90 emner - 535.000,-

---------------

Istandsættelse af gårdfacade: kr. 800.000,-

Projekt og omkostninger, ca. 12,5% - 100.000,-

---------------

I alt excl. moms kr. 900.000,-

+ moms, 25% - 225.000,-

---------------

Samlet anlægssum kr. 1.125.000,-

---------------

Det bemærkes, at alle priser er omfattet af stor usikkerhed, da arbejdernes reelle omfang endnu ikke er fastlagt.

Såfremt foreningen måtte ønske større sikkerhed på udgiftsiden tilrådes, at indhente håndværkertilbud på arbejdets udførelse.

Vi er gerne foreningen behjælpelig med en sådan prisindhentning.

Afsluttende bemærkninger:

Som det fremgår af ovenstående er det vor vurdering, at der inden for en ganske kort årrække bør iværksættes renoveringsarbejder i betydeligt omfang.

Såfremt foreningen ikke allerede har taget højde herfor, tilrådes det, at lejlighedsejernes bidrag til fællesudgifterne snarest forsøges tilpasset de kommende års store, omkostningstunge anlægsudgifter.

Endelig skal nævnes, at vi fortsat står til rådighed med teknisk rådgivning og bistand i det omfang foreningen måtte ønske dette, naturligvis også for vurdering og iværksættelse af mindre omfattende arbejder såfremt overordnede økonomiske grunde måtte sætte begrænsninger for teknisk optimale løsninger.

 

 

Med venlig hilsen

 

Niels Andersen

 

 

 

Der vedhæftes 28 sider fotobilag.

Tilbage til Ejerforeningens hjemmeside